A reforma tributária do consumo vive em 2026 o seu ano de teste. A Lei Complementar Federal nº 214, de 16 de janeiro de 2025, fixou para os fatos geradores deste ano alíquotas simbólicas — 0,9% de Contribuição sobre Bens e Serviços, pelo artigo 346, e 0,1% de Imposto sobre Bens e Serviços, pelo artigo 343 —, e o que se testa, sobretudo, é a capacidade das empresas de documentar suas operações no novo modelo. O calendário dessa documentação foi fixado pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, publicado no Diário Oficial da União de 31 de julho.
O ato escalona a obrigatoriedade por documento e por tipo de operação, e se aplica aos fatos geradores ocorridos a partir de cada data (artigo 1º, caput). Os serviços em geral sujeitos ao ISS começaram em 1º de outubro. Para quem tem patrimônio imobiliário, interessam duas obrigações que começam em 1º de dezembro de 2026:
- Locação. As locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis passam a exigir Nota Fiscal de Serviços Eletrônica, pelo artigo 1º, inciso III, alínea "g".
- Venda. A alienação de bens imóveis passa a exigir a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, modelo 77, pelo inciso XVIII.
Para os optantes pelo Simples Nacional, o § 1º do artigo 1º desloca todas as datas para 1º de janeiro de 2027.
A questão
A questão que interessa à estrutura patrimonial familiar é se a sociedade que aluga ou vende os próprios imóveis está nessa lista.
A análise
Dois dispositivos da Lei Complementar Federal nº 214/2025 respondem. O artigo 21, inciso I, define como contribuinte do IBS e da CBS o fornecedor que realiza operações no desenvolvimento de atividade econômica, de modo habitual ou de forma profissional. O artigo 251 submete ao regime específico das operações imobiliárias as operações com imóveis de quem apura os dois tributos no regime regular, e o artigo 252 inclui nesse regime a alienação e a locação, a cessão onerosa e o arrendamento. Ou seja, a sociedade que aluga imóveis de forma habitual, ou que os vende no desenvolvimento de sua atividade, é contribuinte do IBS e da CBS e, fora do Simples Nacional, apura no regime regular: suas operações estão alcançadas pelo calendário de 1º de dezembro, ainda que ela não preste nenhum serviço. A sociedade que apenas mantém imóveis no patrimônio, sem alugar nem vender, não realiza operação a documentar.
Neste ano, o ponto central é a dispensa de recolhimento. O artigo 348, § 1º, da Lei Complementar Federal nº 214/2025 dispensa o recolhimento do IBS e da CBS relativos aos fatos geradores de 2026 para os sujeitos passivos que cumprirem as obrigações acessórias previstas na legislação, e a emissão do documento fiscal está entre elas. Quem não emite deixa de atender à condição que a lei fixa para a dispensa. A lei não detalha como se daria, nesse caso, a cobrança do tributo de 2026; trata separadamente da penalidade pelo descumprimento: pelos §§ 3º e 4º do mesmo artigo, incluídos pela Lei Complementar Federal nº 227/2026, lavrado auto de infração, há sessenta dias para suprir a omissão, e o atendimento extingue a penalidade.
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 5, de 12 de agosto de 2026, que regulamenta o Programa Nacional de Conformidade Tributária deste ano, indica o que a administração tributária espera de quem ainda não cumpre: entre os critérios cumulativos do artigo 2º, § 1º, estão indicar um profissional da contabilidade responsável pela conformidade e corrigir, até 31 de dezembro de 2026, as inconsistências comunicadas. Quem permanece no programa preserva a espontaneidade diante das comunicações de cruzamento de dados (§ 2º).
A nuance
Cabe destacar dois limites:
- Pessoa física. A pessoa física que aluga ou vende imóveis só entra no regime regular acima dos limites do artigo 251 da Lei Complementar Federal nº 214/2025, detalhados no artigo 382 do Regulamento da CBS (Decreto Federal nº 12.955/2026). Na locação, o critério é a receita do ano anterior acima de R$ 240.000, valor atualizado mensalmente pelo IPCA desde 16 de janeiro de 2025, com mais de três imóveis distintos; e, na contagem, cada fração ideal de imóvel em condomínio vale como imóvel distinto (artigo 382, § 9º), situação comum quando o patrimônio da família foi partilhado entre herdeiros. Nessas hipóteses, a inscrição no CNPJ e a emissão do documento só são exigidas a partir de 1º de janeiro de 2027: na CBS, pelos artigos 105, § 4º-A, e 115, § 3º, inciso I, do Regulamento da CBS, incluídos pelo Decreto Federal nº 13.075/2026; no IBS, pelo artigo 617, inciso IV, do Regulamento do IBS, na redação da Resolução CGIBS nº 13/2026.
- Tempo. A dispensa alcança apenas os fatos geradores ocorridos até 31 de dezembro de 2026. A partir de 1º de janeiro de 2027, a CBS deixa a alíquota de teste e passa a ser cobrada pela alíquota fixada pela União, ou pela alíquota de referência na falta de lei específica, reduzida em 0,1 ponto percentual até 2028, pelo artigo 347 da Lei Complementar Federal nº 214/2025; sobre ela incidem as reduções do artigo 261 da mesma lei complementar, de setenta por cento na locação e de cinquenta por cento nas demais operações imobiliárias. O IBS permanece em alíquota de teste em 2027 e 2028, com 0,05% estadual e 0,05% municipal, pelo artigo 344 da mesma lei complementar.
Implicação prática
A sociedade patrimonial costuma ser constituída para simplificar: concentrar a titularidade, organizar a sucessão, reduzir a fricção entre herdeiros. Por isso, é comum que tenha a regularidade formal em dia — contrato social, registro, balanço — e ninguém encarregado da operação fiscal: o aluguel cai na conta, a contabilidade fecha o mês e nenhuma das duas pontas emite documento. A obrigação nova pede conformidade operacional, com rotinas de documentação e de conformidade fiscal que a estrutura, tal como montada, não previu.
Dentro da sociedade, quem responde por essa conformidade é o administrador. O artigo 1.011 do Código Civil exige dele, no exercício da função, o cuidado e a diligência que se emprega na administração dos próprios negócios, e o artigo 1.016 o faz responder solidariamente, perante a sociedade e os terceiros prejudicados, por culpa no desempenho de suas funções. A resposta escrita aos sócios organiza a obrigação e documenta a diligência de quem administra.
No plano prático, a pergunta que os sócios fazem ao administrador é quem vai emitir o documento. A resposta escrita deve cobrir cinco pontos:
- Regime. Em que regime a sociedade apura, regular ou Simples Nacional, porque é isso que define se a data é 1º de dezembro de 2026 ou 1º de janeiro de 2027.
- Documento. Que documento corresponde a cada operação: a nota de serviços para o aluguel, a nota de alienação para a venda.
- Início. A partir de quando, considerando que o calendário se aplica aos fatos geradores ocorridos a partir das datas fixadas.
- Sistema. Com que sistema a nota será emitida.
- Responsável. Qual profissional da contabilidade foi indicado, no sistema eletrônico da Receita, como responsável pela conformidade, nos termos do artigo 3º, § 1º, do Ato Conjunto nº 5.
Essa designação precisa estar registrada antes da primeira operação de dezembro: a obrigação sem responsável é a que aparece, depois, em auto de infração.
