Quem integralizava imóvel situado em Jundiaí no capital de uma sociedade seguia, até aqui, um roteiro previsível. Pedia à Prefeitura o reconhecimento da não incidência do ITBI e instruía o pedido com contrato social, laudo de avaliação e escrituração contábil. Depois aguardava a análise técnica da Divisão de ITBI e só então levava ao cartório o documento que liberava o registro. O próprio Código Tributário do Município de Jundiaí previa, no § 1º do artigo 150, que em caso de imunidade a guia seria emitida exclusivamente pela Fazenda Municipal. O reconhecimento vinha antes do ato, e era sobre ele que a operação se apoiava.
A partir de 1º de outubro de 2026, essa ordem se inverte: o próprio contribuinte emite a guia, inclusive quando sustenta imunidade, e a Prefeitura passa a conferir a operação depois do registro. A mudança vem da Lei Complementar Municipal nº 650, de 30 de junho de 2026, publicada na Imprensa Oficial do Município de Jundiaí em 3 de julho de 2026, que altera o Código Tributário do Município de Jundiaí (Lei Complementar Municipal nº 460, de 22 de outubro de 2008).
A questão
Quando a qualificação da operação passa a ser feita na própria guia, o que exatamente o contribuinte assume ao declarar a imunidade na integralização de capital? E o que a Prefeitura vai examinar quando conferir a operação depois do registro?
A análise
O novo artigo 138-A do Código Tributário de Jundiaí determina que o lançamento do ITBI será realizado por homologação, com a guia de recolhimento emitida pelo contribuinte ou interessado. O parágrafo único alcança expressamente quem não tem imposto a pagar: o contribuinte que se enquadrar em hipótese de isenção, não incidência ou imunidade deverá emitir a guia de ITBI, ficando a declaração do benefício fiscal sujeita à homologação posterior do lançamento.
Para chegar a esse regime, a lei municipal fechou antes a porta antiga:
- Desde 30 de junho de 2026, a Prefeitura deixou de aceitar novos pedidos de análise prévia e de emissão de guia pela Administração Tributária, inclusive nos casos de isenção, não incidência e imunidade (art. 3º, § 5º, da Lei Complementar Municipal nº 650/2026).
- A análise prévia não volta. A mesma lei revogou o § 1º do artigo 150 do Código Tributário de Jundiaí (art. 6º, II), e em seu lugar entra, a partir de 1º de outubro de 2026, a guia emitida pelo próprio contribuinte.
- Ficaram de fora da vedação apenas os lançamentos de ofício e os pedidos de revisão ou retificação de guias já emitidas.
- Processos protocolados antes de 30 de junho e ainda pendentes seguem regra própria. O contribuinte é intimado a escolher entre aguardar a análise fiscal e desistir para emitir a guia por conta própria, por mensagem ao endereço eletrônico indicado na lei, com o número do processo. Sem resposta, o processo segue na fila, por ordem de protocolo (art. 3º, §§ 1º a 3º).
O que o contribuinte passa a declarar sozinho não é pouco. O § 7º do artigo 139 do Código Tributário de Jundiaí já limitava a não incidência na integralização desde 2021 e, na redação da Lei Complementar Municipal nº 650/2026, passa a alcançar as duas hipóteses de não incidência dos incisos I e II: a não incidência "restringe-se ao valor do imóvel suficiente à integralização da cota do capital social, incidindo o imposto sobre o excedente do valor venal, se houver". A base de cálculo passa a ser o valor venal, definido pelo artigo 140 como o valor de negociação à vista em condições normais de mercado, e o § 1º mantém o piso que o Código Tributário de Jundiaí já previa: nunca inferior ao da Planta de Valores Genéricos para imóveis urbanos. Ou seja, o cálculo do excedente, que antes a Prefeitura conferia no pedido, passa a ser feito por quem emite a guia.
A mesma lógica de autodeclaração aparece noutros pontos da lei municipal. A nova alíquota de 1,50% para adquirente optante pelo Simples Nacional, aplicável uma única vez e para um único imóvel, depende de declaração do próprio adquirente no sistema de emissão da guia, sob as penas da lei (art. 141, II e § 1º). E o novo artigo 279-A cria multa de 100 UFMs para quem fraudar, adulterar, usar ou facilitar o uso de guia de ITBI falsa, ou praticar ato que comprometa a veracidade dos documentos fiscais do imposto, sem prejuízo das demais sanções.
A conferência vem depois, com rito próprio. Os artigos 140-A a 140-G do Código Tributário de Jundiaí disciplinam a revisão do valor declarado:
a) antes de qualquer procedimento de fiscalização, o contribuinte pode retificar o valor e recolher a diferença, sem as penalidades do artigo 279 (art. 140-A);
b) verificada incompatibilidade entre o valor declarado e o de mercado, a autoridade instaura procedimento por Termo de Início de Fiscalização e Notificação, com 30 dias para corrigir a declaração ou justificá-la com laudo ou parecer técnico (art. 140-B);
c) rejeitada a justificativa, a Fazenda arbitra a base de cálculo por avaliação técnica fundamentada, preferencialmente pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (arts. 140-C e 140-D);
d) do laudo da Fazenda cabe pedido de reconsideração em 30 dias, e do lançamento de ofício que se seguir cabe impugnação no mesmo prazo (arts. 140-E a 140-G).
O rito dá forma de lei municipal ao que o Superior Tribunal de Justiça exigiu no Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP): o valor declarado pelo contribuinte só é afastado mediante processo administrativo regular, com contraditório.
A lei municipal acrescenta duas obrigações posteriores ao registro:
- Matrícula em 30 dias. O artigo 150-B do Código Tributário de Jundiaí obriga o contribuinte a enviar à Fazenda, em até 30 dias do registro do ato translativo, a matrícula atualizada do imóvel.
- Documentação da atividade preponderante. O artigo 151 exige a apresentação da documentação contábil e fiscal que permite verificar a atividade preponderante, nos moldes do artigo 37 do Código Tributário Nacional (Lei Federal nº 5.172, de 25 de outubro de 1966). O Código Tributário de Jundiaí já punia a falta dessa documentação com o lançamento do imposto (art. 149-A), mas sem fixar datas. A nova redação fixa as datas e acrescenta multa.
Os prazos de entrega do artigo 151 dependem do período de apuração:
- apuração pelos dois anos anteriores e pelos dois posteriores ao registro: até 30 de setembro do ano seguinte ao encerramento do terceiro ano posterior ao registro;
- apuração pelos três primeiros anos: até 30 de setembro do ano seguinte ao encerramento do quarto ano posterior ao registro.
A falta de entrega no prazo acarreta a incidência do imposto e multa de 100 UFMs, limitada ao valor do imposto. A multa cai para 20 UFMs se a documentação for entregue antes do início do procedimento fiscal, sem redução nos casos de dolo, fraude, simulação ou embaraço à fiscalização (art. 151, §§ 3º a 5º).
A nuance
A lei municipal não entrou em vigor de uma só vez. O artigo 7º da Lei Complementar Municipal nº 650/2026 determina vigência na data da publicação, exceto para uma lista de dispositivos do Código Tributário de Jundiaí que entram em vigor 90 dias depois. Entre eles estão os artigos 137, 138-A, 140-A a 140-G e 151. Contado o prazo a partir da publicação de 3 de julho de 2026, com inclusão do dia da publicação e do último dia, o regime de homologação começa a valer em 1º de outubro de 2026, data que a própria Secretaria Municipal de Finanças indica para a lei em sua página de legislação.
A vedação, porém, teve data própria. Entre 30 de junho e 30 de setembro de 2026, a análise prévia já estava fechada para pedidos novos e o lançamento por homologação ainda não vigorava. Durante esse intervalo, as páginas de ITBI no portal da Prefeitura continuaram a descrever o atendimento por análise prévia, com a lista de documentos para pedidos de não incidência. Para quem ainda registra uma integralização até 30 de setembro, vale confirmar por escrito com a Divisão de ITBI o procedimento aplicado.
Cabe destacar, ainda, um ponto de redação. O parágrafo único do artigo 137 do Código Tributário de Jundiaí fixa o fato gerador no registro do título na matrícula, e o artigo 144 manda pagar o imposto até a data do registro. É no registro, portanto, que se fixa o momento da declaração a ser revisada.
Há também uma questão de mérito ainda aberta, que o regime de homologação não resolve e só transfere para a guia. O Supremo Tribunal Federal julga, no Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108), se a imunidade na integralização alcança a sociedade cuja atividade preponderante é a compra e venda ou a locação de imóveis. Na sessão de 16 de setembro de 2026, o relator, Ministro Edson Fachin, votou pela imunidade independentemente da atividade preponderante, limitada ao valor do capital a integralizar (Tema 796) e ressalvada a demonstração de simulação ou fraude. Foi acompanhado pelos Ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux. Os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino votaram em sentido contrário, e o Ministro Alexandre de Moraes pediu vista. O julgamento não terminou, e votos podem ser alterados até a proclamação do resultado. Enquanto isso, a verificação da atividade preponderante segue no Código Tributário de Jundiaí (art. 139, §§ 1º a 3º). O panorama das três controvérsias sobre essa imunidade está na análise publicada em 25 de agosto de 2026.
Há, por fim, um ponto em que a lei municipal e a jurisprudência não se acomodam com facilidade. O artigo 140, § 1º, do Código Tributário de Jundiaí define o valor venal como o de negociação à vista em condições normais de mercado, "não podendo ser inferior àquele definido pela Planta de Valores Genéricos para imóveis urbanos", piso que vem da redação anterior. O artigo 38 do Código Tributário Nacional, na redação dada pela Lei Complementar Federal nº 227/2026, adota a mesma definição de mercado, sem piso. E a tese do Tema Repetitivo 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.937.821/SP) afirma que a base de cálculo do ITBI não está vinculada à do IPTU, "que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação". Essa tese aguarda o julgamento de recurso extraordinário no Supremo Tribunal Federal (RE 1.412.419).
A Planta de Valores Genéricos é, em regra, o parâmetro do valor venal do IPTU, e a tensão pesa justamente na integralização. Quando o imóvel entra no capital por valor inferior ao da Planta, a combinação do piso do artigo 140, § 1º, com o artigo 139, § 7º, faz surgir um excedente tributável. A situação é comum. O artigo 23 da Lei Federal nº 9.249/1995 permite integralizar o imóvel pelo valor que consta da declaração de bens e direitos do Imposto de Renda do sócio, em regra o custo de aquisição, e só tributa como ganho de capital a diferença para mais quando se usa outro valor. Por isso é esse o valor que costuma ir para o contrato social. No regime de homologação, a posição sobre esse ponto deixa de ser discutida num pedido à Prefeitura e passa a ser tomada na própria guia. Declarar abaixo da Planta, com amparo na tese do STJ, é declarar contra o texto expresso da lei municipal de Jundiaí, e a fundamentação precisa estar documentada desde o primeiro dia.
É nesse piso que a lei municipal fica mais exposta a questionamento, e a guia obriga o contribuinte a tomar posição desde o início. Há dois caminhos, e os dois têm custo:
- Declarar pelo piso, recolher o imposto sobre o excedente e, se for o caso, pedir depois a restituição do que for considerado indevido. O prazo é de cinco anos contados da extinção do crédito tributário (art. 168, I, do Código Tributário Nacional), que, no lançamento por homologação, ocorre no pagamento antecipado (art. 3º da Lei Complementar Federal nº 118/2005).
- Declarar abaixo do piso, com amparo na tese do STJ, e sustentar essa posição quando a Fazenda revisar a operação.
A escolha depende do valor em jogo e deve ficar registrada no dossiê da operação.
Implicação prática
O que a nova lei altera é o momento em que a imunidade na integralização é examinada e quem responde primeiro pela sua qualificação. Para quem integraliza imóvel situado em Jundiaí a partir de 1º de outubro, isso se traduz em quatro providências:
a) montar, antes de emitir a guia, o dossiê que antes ia à Prefeitura: contrato social com o valor individualizado de cada imóvel, laudo de avaliação e o cálculo do excedente do valor venal sobre o valor integralizado, com o imposto recolhido sobre esse excedente, se houver, e com posição fundamentada sobre o piso da Planta de Valores Genéricos quando o valor de integralização ficar abaixo dele;
b) conferir a atividade preponderante da sociedade à luz do artigo 37 do Código Tributário Nacional e registrar a base da conclusão, porque é ela que sustentará a declaração quando a Fazenda revisar;
c) incluir na agenda da sociedade o envio da matrícula atualizada em 30 dias do registro e a entrega da documentação contábil da preponderância até 30 de setembro do ano que a lei municipal indica;
d) havendo erro no valor declarado, retificar antes do Termo de Início de Fiscalização, única hipótese em que a lei municipal exclui as penalidades do artigo 279 do Código Tributário de Jundiaí.
Quem tem pedido de análise prévia protocolado antes de 30 de junho e ainda pendente deve acompanhar a intimação da Prefeitura. A desistência transfere a emissão da guia ao contribuinte, com todas as consequências descritas acima.
A análise prévia fazia da Prefeitura a primeira leitora da operação. Pela nova lei municipal, a primeira leitura cabe a quem declara, e a revisão posterior vai se apoiar nos documentos que existiam no dia da guia.
