Toda holding que se estrutura a partir de imóveis passa, em algum momento, pelo mesmo ato: a conferência do bem no capital social. É também nesse ato, protegido pela Constituição contra a incidência do ITBI, que floresce a disputa mais recorrente entre contribuinte e Município.
A disputa não é sobre se o imposto incide. É sobre quem define o valor sobre o qual ele deixaria de incidir.
A questão
A imunidade do artigo 156, §2º, inciso I, da Constituição Federal, sobre bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, é pacífica.
O que não é pacífico — e é isso que ocupa os tribunais em 2026 — é uma pergunta anterior: pode o Município, sozinho, substituir o valor que o contribuinte atribuiu ao imóvel na integralização por uma tabela própria, presumidamente mais alta, e cobrar ITBI sobre a diferença?
A análise
O Superior Tribunal de Justiça já respondeu, em tese vinculante. No julgamento do Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP, relator o Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgamento unânime concluído em 24 de fevereiro de 2022), a Corte fixou três pontos:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado;
b) o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, somente afastável pelo Fisco mediante regular instauração de processo administrativo, com contraditório, nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional; e
c) o Município não pode arbitrar previamente essa base com respaldo em valor de referência por ele mesmo estabelecido.
A 18ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo vem aplicando essa tese com uma consistência que já permite falar em padrão de conduta municipal, não em episódio isolado. Em processo julgado em agosto de 2026, envolvendo holding cujo objeto social era exclusivamente a participação e o controle de outras sociedades — sem qualquer traço de atividade imobiliária —, a Câmara negou provimento ao recurso do Município recorrente e manteve a sentença que reconhecera a imunidade. A Fazenda havia tentado substituir o valor da integralização por seu próprio parâmetro, sem processo administrativo prévio; o Tribunal não permitiu.
A nuance
A tese não se aplica de forma idêntica em todo cenário, e testá-la contra as exceções evita o erro mais comum nesta matéria: tratar a imunidade como uma linha só, incondicionada em qualquer circunstância. Há, hoje, três controvérsias distintas sobre o mesmo imposto — e confundi-las é o que mais compromete a análise de um caso concreto:
a) o teste de atividade preponderante (art. 37 do CTN), já é regra assentada: quando a empresa que recebe o imóvel foi constituída há menos de três anos, a imunidade opera sob condição resolutiva — a atividade só é aferida nos três anos seguintes à aquisição, e o Município pode voltar a cobrar o imposto se, ao final desse prazo, ficar caracterizada atividade imobiliária preponderante. Foi essa a situação julgada pela mesma 18ª Câmara de Direito Público do TJSP, em agosto de 2026, no caso de uma holding recém-constituída (Apelação 1044361-97.2024.8.26.0114): imunidade reconhecida, mas com a ressalva expressa de que a fiscalização pode reabrir a cobrança depois — cenário diferente do de uma holding de participação pura e já estabelecida, cuja imunidade não fica sujeita a essa verificação futura.
b) o Tema 796 do Supremo Tribunal Federal (RE 796.376/SC), também assentado: a imunidade não alcança o valor que exceder o montante efetivamente destinado ao capital social — regra sobre o valor, não sobre a atividade da empresa, e por isso se aplica a qualquer holding, imobiliária ou não.
c) o Tema 1.348 do STF (RE 1.495.108), este ainda em aberto: discute se a própria exigência de atividade não preponderantemente imobiliária deveria mesmo existir. O julgamento começou no plenário virtual, foi levado ao plenário presencial por pedido de destaque do Ministro Flávio Dino em 26 de março de 2026 e recomeçou na sessão de 16 de setembro de 2026. Nessa sessão, o relator, Ministro Edson Fachin, votou pela imunidade independentemente da atividade preponderante, limitada ao valor do capital a integralizar (Tema 796) e ressalvada a demonstração de simulação ou fraude. Foi acompanhado pelos Ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux. Os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino votaram em sentido contrário, e o Ministro Alexandre de Moraes pediu vista. O julgamento não terminou, e votos podem ser alterados até a proclamação do resultado. Até lá, prevalece o regime do artigo 37 do CTN, tal como os tribunais estaduais vêm aplicando.
Há, ainda, uma frente nova que merece registro pela sua novidade, não pela sua força. Em janeiro de 2026, como parte da recente Reforma Tributária sobre o consumo — que já leva três anos de tramitação, da Emenda Constitucional 132/2023 à Lei Complementar 214/2025 —, a Lei Complementar 227/2026 alterou o artigo 38 do Código Tributário Nacional para autorizar os Municípios a estimar previamente o valor venal do ITBI.
A Prefeitura de São Paulo já invoca essa mudança para sustentar que sua própria legislação sobre o tema — os artigos 7º-A e 7º-B da Lei Municipal 11.154/1991 — estaria agora validada. A 18ª Câmara de Direito Público do TJSP rejeitou o argumento, em julgamento de agosto de 2026 (Remessa Necessária 1038096-34.2025.8.26.0053): aqueles dispositivos já haviam sido declarados inconstitucionais pelo Órgão Especial do próprio Tribunal em 2015, por violarem o princípio da legalidade estrita, e uma lei federal superveniente não tem o condão de revalidar lei municipal já fulminada — o Município precisaria editar lei nova.
Há uma distinção adicional, que a própria alteração federal não apaga: uma norma geral, por definição, não institui nem majora tributo algum — ela apenas autoriza que cada Município o faça, por lei própria, sujeita à sua própria regra de anterioridade. Vigência da lei federal e produção de efeitos concretos sobre qualquer contribuinte são, aqui, duas coisas diferentes.
Implicação prática
Para quem estrutura ou já estruturou uma holding com imóveis, a orientação prática decorre direto da tese: o valor atribuído ao bem na integralização, se documentado com base em critério de mercado, deve prevalecer. Qualquer cobrança sobre a diferença para um "valor de referência" municipal, sem que o Fisco tenha antes instaurado processo administrativo regular, é ilegal e comporta impugnação — vale o alerta em qualquer Município cuja legislação preveja mecanismo semelhante, ainda que fixado por lei local e não apenas por decreto.
Vale, por isso, um passo concreto: quem já integralizou imóvel no capital social nos últimos anos — e pagou ITBI sobre um valor que o Município impôs, sem processo administrativo prévio — tem motivo real para reexaminar esse recolhimento. O direito de pedir a restituição do que foi pago indevidamente extingue-se em cinco anos, contados da extinção do crédito tributário (artigo 168, inciso I, do Código Tributário Nacional), que ocorre com o pagamento (artigo 156, inciso I) e, nos tributos sujeitos a lançamento por homologação, no momento do pagamento antecipado (artigo 3º da Lei Complementar Federal nº 118/2005). É prazo que corre em silêncio, enquanto ninguém reabre a conta.
O que esses precedentes deixam claro, lidos em conjunto, é que a imunidade da integralização de capital social nunca foi uma linha só: é uma composição de pelo menos três variáveis — o tempo de existência da empresa, a natureza do seu objeto social, e o rito que o Município seguiu, ou deixou de seguir, para questionar o valor declarado. Ignorar qualquer uma delas transforma uma imunidade sólida em risco não calculado.
